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〔5〕 梁振英著:《香港房屋问题的第二波?》,载香港《明报月刊》1992年1月号,第26—27页。这时,地产业的种种利淡及不稳定因素实际已相继浮现: 世界经济衰退已令香港经济不景气,利率持续高企,港元不断贬值,内部消费萎缩,公司利润下降,其后更爆发银行危机,而香港前途问题亦已逐渐提上议事日程。1982年,是香港地产业过去七八年间最暗淡的一年,地价、楼价、租金全面大幅下跌,官地拍卖会上投资者竞投兴趣普遍低落,冷落场面迭现,很多时候拍卖官在无可奈何之下被迫将多幅官地收回。据统计,1984年港府共推出50幅官地,上半年占30幅,其中6幅因无人承价而收回,而下半年则有20幅,其中7幅收回。申博138娱乐城信誉好不好中英签署的《联合声明》于1985年5月27日正式生效。声明规定,英国政府将于1997年7月1日把包括港岛、九龙及新界在内的整个香港交还中国,中国政府将恢复对香港行使主权,并根据“一国两制”的方针,在香港设立特别行政区,实行“港人治港”、高度自治,维持香港现行社会经济制度和生活方式50年不变。《联合声明》附件三,对香港的土地契约作出明确规定,这些规定后来都写入《香港特别行政区基本法》,其要点是:

申博138娱乐城信誉好不好大昌地产在上市初期,在投资者心目中的地位颇高,主席陈德泰更被称为“地产强人”。不过,大昌较少独立自主地发展地产,也缺乏魄力独力承担大型发展项目。上市不久,大昌就依附英资财团,协助其地产发展。当时,陈德泰与英资和记洋行的祁德尊关系密切,大昌与和记属下的黄埔船坞合组都城地产,以大昌的资金及由建筑到销售的系统,去发展黄埔船坞在红磡、大角咀及香港仔三座船坞的土地。但后来和记集团陷入财政危机,控制权被汇丰银行所夺,汇丰派“公司医生”韦理入主整顿,安排和记与黄埔合并,形势发生变化。韦理认为香港地产市道蓬勃,毋须与大昌分享,因而推翻双方往日的许多口头合约,导致双方关系破裂对簿公堂,后来庭外和解。1979年,大昌地产以3.1亿元向和记黄埔购回都城其余55%股权,同时以1.1亿元价格将中区和记大厦25%业权售回和记黄埔,双方合作由此终止。太古城计划分五阶段十期进行,整个工程从邻近英皇道地段由东而西、由南到北进行,故每期新建成楼宇均有海景,这是太古地产精明之处。不过,太古城兴建初期,太古地产对地产发展尚未建立信心,经营作风保守,在资金筹集上主要通过将太古地产上市集资,以及售卖土地进行,先后将赛西湖和太古山谷部分土地出售,售得1.2亿元现金,作为发展太古城初期启动资金。结果,购买土地的长江实业和南丰集团都从后来发展的赛西湖大厦和南丰新邨中,赚取巨利。太古城发展初期,太古地产主要采取与其他财团合作的形式,如与怡和合组太古施利亚发展,由该公司向太古地产以市值购入地皮,建成后将利润分成,这种发展方式一直维持到首四期18幢楼宇建成后才告结束。〔19〕 香港消费者委员会:《香港私人住宅物业市场:“安得广厦千万间?”(竞争政策研究报告撮要)》,1996年7月出版,第A3-1页。

恒隆上市后,即将所筹集资金进行一项重大投资,它耗资1.15亿元以高价购入九龙旺角的邵氏大厦和新华戏院,而这两项物业都须到1973年底才能交吉。由于出价远远抛离当时旺角的楼宇价格,这项交易成为当时轰动一时的新闻。后来,香港股市、地产暴跌,恒隆的大部分资金被冻结,以致错过了1975年至1976年香港地价跌至谷底时廉价购入大量土地的良机。在把握地产市道循环走势方面,恒隆显然比长实、新地稍逊一筹。在整个80年代,长实集团先后共完成60多项地产发展计划,除黄埔花园外,尚有城市花园、和富中心、嘉云台、乐信台、瑞峰花园、银禧花园,以及丽城花园,所提供的住宅单位超过5.25万个。期间,长实集团发展的物业,约占香港整个物业市场的20%,〔6〕长实已成为香港地产业的领导者。〔10〕 乌兰木伦主编:《迈向21世纪的香港经济》,三联书店(香港)有限公司1997年版,第358页。申博138娱乐城信誉好不好在整个80年代,长实集团先后共完成60多项地产发展计划,除黄埔花园外,尚有城市花园、和富中心、嘉云台、乐信台、瑞峰花园、银禧花园,以及丽城花园,所提供的住宅单位超过5.25万个。期间,长实集团发展的物业,约占香港整个物业市场的20%,〔6〕长实已成为香港地产业的领导者。

恒隆在地产经营上的另一个重要特色,就是它重视发展庞大的住宅计划。早在1975年,恒隆就兴建有600个住宅单位的荔湾花园。1977年,恒隆与合和合组财团,夺得地铁九龙湾车辆维修厂上盖的物业发展权,该项物业包括41幢住宅楼宇约5 000个住宅单位,即著名的德福花园。德福花园的发展利润由地铁公司占50%,恒隆、合和各占25%,当时平均每个单位的销售价达22万元,超过原来的估计,恒隆赚取了可观利润。地产的过度发展和股市的过度膨胀,终于酿成股市危机。1973年3月以后,以发现假股票事件为导火线,触发股民恐慌性抛售,大市终于从3月9日恒生指数1 774.96点高峰掉头下跌。其后港府采取连串措施,包括向股票交易征税,实施租金管制、收紧信贷等,更加速跌势而一发不可收拾。到4月底大市在短短一个多月内跌至816.39点,到年底再跌至433.7点。到1974年12月10日,恒生指数跌至150.11点低谷,已不及高峰时期的1/10,股市损失惨重。紧接着,1974年中东石油危机爆发,受世界经济衰退影响,香港经济不景气,银行进一步收紧信贷,地产业遂再次陷入另一个低潮。中东石油危机过后,香港经济经过短暂的调整,于1976年全面复兴,该年香港本地生产总值增幅高达17.1%。这主要因为香港经济具有高度的弹性和灵活性,能迅速因应国际市场的转变而作出调整。况且,香港的制造业属轻纺工业,对能源需求较小,故能很快度过能源危机,比世界其他地区更快复苏。楼价的上升带动租金的全面上涨,港府于1970年6月颁布租金管制条例,不过并未能阻止租金的升势。据估计,在其后的3年间,非管制楼宇的租金逾倍飙升。其中,唐楼平均飙升130%,小型洋房飙升200%,大中型洋房升幅接近300%。结果,港府于1973年6月再颁布一项临时租金管制法例,规定从7月1日起,凡未受现行租金管制条例约束的所有战后住宅楼宇的租金均暂时冻结;被冻结租金的业主,均不得对住客加租或迫迁,否则将予以处罚。

太古城计划从1975年动工,首五期及第十期是28层至30层高的双十形大厦,使每个单位可获充足阳光和空气,又能缩短走廊长度,住宅单位面积由600方尺至900方尺不等,属中型住宅楼宇。第六期至第九期是30层至32层高的钻石形大厦,俯视海港,故称为海景花园。每幢大厦中央核心都设有公共设备,包括剪式楼梯、垃圾槽、水电表房和电梯。绝大部分住宅大厦都坐落在宽敞的平台上,平台花园贯通城内各幢楼宇,人车分道,安全方便。太古城中部还设有一个全港规模最大的购物商场,总面积达300万方尺的“太古城中心”,商场内是数百家的精品店、百货公司、超级市场、酒楼餐厅、电影院以及滚轴溜冰场等各种娱乐设施,并有一幢高级写字楼,包罗万象,应有尽有。由于太古城的建筑比例(即覆盖率)仅25%,即约有40亩土地辟作花园、娱乐场和休憩场地,居住环境堪称一流。1994年初,著名的美国摩根斯坦利公司已发表研究报告指出:香港地产市道的“泡沫”正渐渐形成,虽无即时爆破的危机,但要提防两种可能:一是某些事件或环境令香港经济急转直下,又或引起极大的政治或经济不安,二是利率突然飙升。地产危机中,首遭冲击的是地产五虎将之一的恒隆。1981年,恒隆牵头的3个财团一举夺得港岛地铁沿线9个地铁站上盖物业的发展权。可惜的是,这时香港地产已处于巅峰。1982年9月,撒切尔夫人访问北京,拉开了中英两国关于香港前途问题谈判的序幕,香港地产市道借势急跌,恒隆为看错地产循环周期而付出沉重代价。当时,恒隆所夺得的9个地铁站上盖物业中,中区美利道地段的红棉大厦已接近完工,正计划展开金钟二段的香山大厦。计划中新盖的香山大厦占地6.9万方尺,总楼面面积104.3万方尺,根据港府要求,需补地价18.2亿元,且限期在28日内完成。1982年9月以后,香港地产市道崩溃,置地仅中区交易广场、美丽华酒店旧翼、白笔山发展计划三大投资项目,损失就超过30亿元。1983年,置地首次出现高达15.83亿元的巨额亏损,总债务急增到150.7亿元,债务比率上升到56%,成为香港最大的负债公司,被戏称为“债王”。置地的错误投资策略不仅触发集团高层的权力斗争,更因而遭到新兴地产集团的觊觎,其在地产界的“大哥大”地位亦逐渐被取代。

〔8〕 吴文心著: 《香港会137年沧桑史》,载《香港掌故(第七集)》,广角镜出版社1984年版,第61页。(1) 香港特区成立前已批出、决定,或续期的超越1997年6月30日年期的所有土地契约和与土地契约有关的一切权利,均按香港特区的法律继续予以承认和保护。申博138娱乐城信誉好不好〔15〕 陈宪文、方中日著: 《李兆基处世之道在于顺势应时》,载香港《信报财经月刊》第5卷第2期,第23页。

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